Как официально сдать квартиру

"Если вы нарушаете правила, вас штрафуют;
если вы соблюдаете правила, вас облагают налогом."
Лоренс Питер.

Сдача квартиры в аренду – это один из наиболее стабильных источников дохода, наемное жилье пользуется практически неизменным спросом. Согласно законодательству нашей страны, доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом. Однако российский народ не отличаются законопослушностью. По оценкам экспертов, около 95% владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду, укрываются от уплаты налогов и только 5% официально сдаёт квартиры.

Как все-таки правильно сдать квартиру и какие налоги при этом необходимо заплатить?

Сдача квартиры в аренду. Налог

Сдать квартиру официально – это значит заключить договор аренды или найма и зарегистрировать его в государственных органах, если срок его действия более одного года; платить все налоги своевременно. таким образом оградив себя от неприятностей. Если вы являетесь собственником квартиры и планируете ее сдавать, позвоните нам, и наши специалисты окажут всю необходимую помощь. Оставьте заявку на сдачу недвижимости в аренду, и мы поможем оформить сделку законным способом, проконсультируем по всем вопросам налогообложения. Не подвергайте риску свое благополучие! Узнайте у нас, как сдать квартиру официально, и действуйте законным путем.

Основанием для уплаты налога является договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором), где должны быть указаны все права и обязанности сторон, а также их ответственность в различных ситуациях. Обычная практика – заключать такой договор сроком менее чем на год и перезаключать при необходимости. В этом случае он не подлежит государственной регистрации и вступает в действие с момента подписания. Если договор заключается на срок более года, его необходимо зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом № 122 (глава IV). В этом случае договор вступает в силу с момента внесения записи в ЕГРП.

Ответственность

Уголовная ответственность за непредставление декларации и неуплату налогов при сдаче квартиры в наем регулируется ст. 198 УК РФ, которая предусматривает наказание за причинение государству ущерба в крупном и особо крупном размере. Если сумма налога за три финансовых года составила более 100 тыс. и не была уплачена, это квалифицируется как причинение ущерба в крупном размере. В этом случае арендодателю (помимо уплаты недоимки) грозит денежный штраф 100-300 тыс. рублей, арест до полугода или лишение свободы на срок до года. Ответственность за причинение государству ущерба в особо крупных размерах (неуплаченная за три финансовых года сумма налога более 500 тыс. рублей) подразумевает штраф 200-500 тыс. рублей или заключение до 3 лет (ч. 1,2 ст. 198 УК РФ). Избежать ответственности можно только уплатив налоги в досудебном порядке или оспорив сумму в суде, но лучше не доводить свои дела до такого исхода и сдать жилье в аренду законными способами.

Начисление налога со сдачи квартиры в аренду

Начисление налога на сдачу квартиры для физлица. НДФЛ 13%

Сдавать квартиру официально может физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). Для физического лица подоходный налог составит 13% (ст. 224 НК РФ). Арендодатель обязан подавать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Декларация подается в налоговый орган по месту жительства. Оплатить налог арендодатель обязан не позднее 15 июля, однако можно платить налог в виде авансовых платежей во время отчетного периода (ст. 228 НК РФ). Оплачивать налог можно платежным поручением через банк, либо почтовым переводом.

Таким образом, если квартира сдавалась с января по декабрь за 30000 рублей в месяц, то годовой доход составит 360000 рублей,

30 тыс. рублей(в месяц) * 12 = 360 тыс. рублей (доход за год)

из которых арендодатель обязан до 15 июля следующего года оплатить налог за сдачу квартиры в аренду в размере 13%, то есть 46800 рублей.  

360 тыс. рублей (годовой доход) * 13%(ставка НДФЛ) = 46,8 тыс. рублей (налог за год)  

Возможность оплатить НДФЛ однократным платежом в год, следующий за отчетным, владельцам, сдающим свои квартиры неофициально, предоставляет лазейку для избежания ответственности. Если о сдаче квартиры стало известно налоговому инспектору, то при наличии договора получается, что квартира сдается официально первый год, а срок подачи декларации и уплаты налога еще не наступил.

Начисление налога на сдачу квартиры для ИП - 6%

Второй способ официальной сдачи квартиры – это регистрация ИП. Это удобно, если квартира сдается на длительный срок, и позволяет оптимизировать сумму налога: по упрощенной системе налогообложения налог при сдаче квартиры в аренду составляет всего 6% (ст. 346.20 НК РФ). Если квартира сдается за 30000 рублей в месяц, налог при сдаче квартиры в аренду будет составлять 21600 рублей в год.

360 тыс. рублей (годовой доход) * 6%(ставка налога для ИП) = 21,6 тыс. рублей (налог за год)

Зарегистрировать ИП в налоговой инспекции довольно просто. На первом этапе нужно заполнить бланк заявления, указав код ОКВЭД: 70.20.1, заверить подпись у нотариуса и оплатить госпошлину (реквизиты взять в налоговой инспекции). Предоставив в ИФНС заявление, квитанцию, копию паспорта и ИНН, через 5 дней заявитель получает ОГРНИП. Заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения подается в налоговую инспекцию в определенный срок, который отличается в разных регионах. ИП подает декларацию до 30 апреля и оплачивает налог поквартально авансовыми платежами не позднее 25.04, 25.07 и 25.10.